客观上无法采取补救措施买受人有权要求开发商赔偿损失

来源:东方财富

合同约定的房屋高度是2.95米,但是交房的时候业主发现只有2.9米,缩水了5厘米江苏南通同一栋楼61名业主决定向法院起诉

业主验收时发现,地板高度少了5厘米。

据央视财经,《江海晚报》报道,2018年3月,江苏南通的孙女士以416万余元的价格,在南通崇川区购买了一套房产双方在合同中明确约定建筑高度为2.95米,并约定了面积差的处理方法,即按照实际面积误差比,多退少补孙女士按照合同约定付清了全部货款

2020年1月,孙女士在交房验收时,发现实际层高只有2.9米,比约定少了5厘米,误差比例约为1.695%南通市住房和城乡建设局在申请政府信息公开后,依法对政府信息公开申请作出答复,并附涉案建筑竣工测量技术报告层高示意图,其中写明涉案建筑层高为2.9米

之后双方协调未果,孙女士向当地法院提起诉讼,称参照商品房面积差异处理办法,要求开发商返还层高误差对应的购房款70556.05元。

开发商败诉了,

共赔付61位业主647万元。

崇川法院经审理认为,孙女士已全额支付购房款,开发商应按时交付符合合同约定的商品房涉案房屋的实际层高虽然符合相关《住宅设计规范》,但低于合同约定的层高,意味着合同义务的履行不符合约定,开发商应当承担违约责任

法院认为,鉴于双方在合同中未约定违约责任,且事后未达成一致意见,且涉案房屋的层高无法改变,不符合采取补救措施的条件,孙女士要求开发商赔偿损失,在法律上是正当的至于损失赔偿的标准,实际层高的降低导致房屋使用面积相应减少,客观上给购房者造成了一定的损失孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿金额,合理且不违反法律规定崇川法院随后判决开发商按照层高误差比1.695%返还孙女士房价款差额70556.05元

此外,层高的缩水使开发商能够降低成本并从中获益一定程度上也降低了房屋重新交易的市场价值,预期的利息损失应该由违约方即开发商承担

随后,该楼其他涉案业主陆续起诉,法院参照孙女士的案例进行了判决开发商不服上诉,南通中院二审驳回,维持原判61名业主赔偿金额共计6472835.62元,目前开发商已全部履行完毕

为什么是这句话。

据南通崇川法院院长,崇川法院建筑工程与房地产审判庭葛美玲介绍,房地产开发项目的设计,施工必须符合国家相关标准和规范,商品房的建设也应符合开发企业与购房人订立的买卖合同层高缩水问题受法律限制,损失赔偿金额或计算方法一般不在合同中约定如何评价违约责任,确定损失赔偿金额,已成为实践中亟待解决的问题

鉴于房地产开发项目竣工验收后才能交付使用,开发商销售的房屋楼层一般符合国家强制性标准一般缩水层高的问题不会严重影响正常的居住和使用,也不会达到无法实现合同目的的程度,一般不构成根本违约但层高缩水,开发商显然没有按照合同完全履行义务根据《中华人民共和国民法》第五百七十七条规定,开发商应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任因为建筑高度无法改变,客观上无法采取补救措施,所以买受人有权要求开发商赔偿损失

商品房买受人的合同用途是基于所购房屋整体空间的利用,实际层高的降低导致房屋使用面积相应减少,同时,层高的缩水会直接导致房屋成本价值的降低,主要包括土地成本,建筑成本和房地产开发成本,使开发商降低成本并从中获益,再者,层高的缩水也在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值,预期的利息损失应由违约方承担。

综上所述,在合同未约定层高缩水损失赔偿标准的情况下,应当从公平诚信原则出发,综合考虑合同的履行情况,当事人的预期利益,层高的实际误差,对房屋使用价值和市场价值的影响程度,经济社会发展水平等因素计算层高误差与房价实际结算的比值更为合理